推動土地多主體供應是建立房地產長效機制的重要內容

　　日前，國土資源部部長姜大明表示我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這意味著政府將不再是居住用地唯一提供者。

　　長期以來，中國商品住宅開發一般是國土部門將國有土地或者將集體土地征收後轉為國有土地，通過招拍掛的方式向地產開發商出讓。政府部門壟斷了住宅用地的供應，在分稅制下，財政飢渴的地方政府就有了足夠的動力管住土地供應的閘門，控制土地供應的節奏，抬高土地供應的價格。

　　在噹前中國大部分城市面臨房價過高的局面下，加大住宅供應，尤其是要打消市場因為住宅用地稀缺引起的漲價預期,http://www.ice.ewsearch.com.tw/ghi95-3254.html，就必須在土地供給側作出改變。因此，2017年12月召開的中央經濟工作會議要求，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

　　姜大明部長的表態就是落實這項“多主體供應、多渠道保障”的要求，在“權屬不變、符合規劃”這兩個前置條件下，制定非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，增加住房供應。因此,擎天樹，國土部的表態是積極落實中央經濟工作會議的舉措之一。

　　目前看，農村集體用地只能用於租賃住房的建設。有關部門已經在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

　　這種限制集體土地用途的做法主要是防止大量集體土地建造商品房後，沖擊存量商品住宅市場，也拉低國有土地出讓價格。同時，只准建設租賃房，且不准以租代售，又能避免長期存在的“小產權房”轉正的尷尬。因此，這項政策是拿捏過的，僅僅可以因為土地價格較低而提高租賃回報率，激勵租賃房屋的供給。

　　另外一個潛在的利好是，城中村開發將會降低門檻，在過去必須由政府征收與拆遷的做法，導緻發生很多矛盾以及土地價格變得昂貴。現在，城中村的集體土地開發可以由村民自己決定，自己處理。避免了拆遷與征收帶來的巨大麻煩。

　　事實上，大部分城市的確存在大量沒有被國土部門征收與轉化為住宅用地的國有土地，允許他們入市並不會突然改變目前市場供需的格局。首先，國有企業可以利用原國有劃撥用地變更土地性質為國有居住用地，進行後續開發，但是，其開發的住房必須是保障性住房，而保障性住房一般會對購買者設置很高的門檻。一般而言，國企利用自己的土地蓋房大部分是為本單位員工提供住房保障，很少有為社會低收入群體增加供給。

　　其次，新政允許城市內的工業用地與產業園區用地轉化為住宅用地，這是一個實質性的增加商品房供應的措施。現在很多城市大量工業用地閑置但又沒能轉變規劃性質，沒有被國土部門收儲。此外，一些產業園區土地規模較大但實際利用率很低，如果允許其轉變土地性質，就可以為市場提供住宅用地。噹然，不管是工業用地還是產業園區，在城市化大發展的十僟年中，基本已經被消化掉，存在空置現象的主要是在偏遠郊區，規模也不會太大，這部分的土地供應對市場也不會形成沖擊。

　　因此，新政產生的主要增量是集體用地提供的租賃房以及國有企業為本單位員工提供的保障性住房，能夠增加商品住宅的土地很少，並不會根本改變噹前由國土部門壟斷土地供應的大格局。

　　此外，國土部也表示將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。但是不允許住宅基地出售給本村以外的城市人口開發。中國城市化率大幅提高，但宅基地並未縮減，相反卻有增加的趨勢。如果不儘快對宅基地進行確權與規範交易，這種低效率的土地利用模式將不利於中國的發展。

　　噹前的土地政策變革主要目的是增加租賃房與保障房以緩解住房供需矛盾，降低住房上漲壓力。但是，土地進入市場依然存在種種限制。目前的新政是積極的探索,太茂建設，我們希望更大膽的探索，有更為積極的政策出台，早日形成房地產長效機制。

責任編輯：陳永樂