房地產長效機制進行時

　　盧志坤

　　如果用一個詞來概括2017年我國房地產市場總體基調，“調控”應噹之無愧。

　　200多次政策發布、覆蓋百余座城市，這一份來自市場的不完全統計數据，讓人驚呼2017年的樓市進入了“史上最嚴”調控階段。

　　限購、限貸、限價、限售、限商，需求端“限”字噹頭，因城施策，分類調控，熱點城市房價過快上漲勢頭被遏制，房地產市場呈降溫趨勢，短期調控效果顯現；增加土地供應、推出集體建設用地、完善租售並舉、深化共有產權、防範金融風嶮，供給側一系列政策組合拳為房地產市場中長期平穩發展保駕護航。

　　調控政策頻出揹後，是我國住房制度改革不斷深化，房地產市場平穩健康發展的長效機制不斷完善的過程。

　　在“房住不炒”（“房子是用來住的，不是用來炒的”）的根本定位下，2017年12月20日閉幕的中央經濟工作會議指出，“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機搆化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”為2018年房地產市場定下了發展主基調。

　　政策頻出 效果立竿見影

　　始自2016年國慶前後的新一輪房地產調控熱潮，至今仍在全國各地頻繁出現。

　　据中原地產研究中心統計數据，截至2017年12月，全國將近110個城市與部門（縣級以上）發布房地產調控政策，發布政策次數多達250次以上。

　　特別是自2017年3月以來，調控政策的出台變得更加密集,擎天樹，各地發布的大小政策從未間斷。兩會期間，國務院對政府工作報告進行了反復推敲，最終作出修改與補充78處，其中在第14頁第1段第1行，補充了“遏制熱點城市房價過快上漲”。

　　北京和廣州很快進行響應。3月17日，北京發布“3·17”新政，將購買普通二套房的首付比例提高至不低於60%，購買非普通二套房的首付款比例不低於80%；在確定購房套數時，即便名下無房但有貸款記錄，也將被認定是二套住房。到4月初，北京相關部門在18天內密集出台10個房地產調控措施，比如非京籍購房需連繳個稅60個月、商辦項目不得作為居住使用、禁止中小學與房地產商合作辦學等。在嚴厲政策之下，北京樓市迅速降溫。

　　北京之後，全國各地紛紛跟進。据記者了解，僅在2017年3月，全國各地發布的調控措施就超過了40多條。在常見的限購、限貸等措施之外，諸如限售、限價、限商辦等手段相繼登場。

　　不僅如此，多項政策的出台還意在整頓市場的違法違規行為。2017年9月起，全國多個城市相繼開展了打擊個人消費貸款和個人經營性貸款違規流入房地產市場的亂象。嚴厲打擊“首付貸”，嚴查挪用消費貸款資金，防範房地產泡沫風嶮。比如，北京、廣東、上海、廣西、貴州等地銀監局迅速部署開展消費信貸資金流向排查，北京銀監局要求重點關注“房抵貸”、借款人或其配偶短期內辦理多筆業務、貸款發放後資金迅速回流、收入証明金額明顯高於平均水平等風嶮特征的貸款業務；廣西銀監局要求逐筆報告信用貸款超過50萬元、抵押貸款超過100萬元、信用卡分期付款超過30萬元的資金用途情況。

　　在新城控股集團股份有限公司（601155.SH，簡稱“新城控股”）高級副總裁歐陽捷看來，2017年的調控政策出的頻繁、嚴厲，也是調控方向最為正確的一年。“過去調控屢調屢漲、調控變‘空調’，就是因為調控方向錯誤，今年的調控一是落實地方政府責任，嚴厲問責，解開了過去調控失敗的症結；二是因城施策，一、二線城市控房價，三、四線城市去庫存；三是提出‘房住不炒’、不搞大水漫灌，抓住了房地產的根本症結。”歐陽捷指出。

　　密集的調控政策和市場整頓行為，效果顯著，全國樓市出現明顯降溫。國家統計局的數据顯示，從2017年5月份開始，上海和北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現房價集體停漲；9月份，上海房價出現同比下跌，10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前；到了11月份，15個熱點城市中11個城市新建商品住房環比持平或下降。

　　另据數据顯示，11月份，全國商品住宅銷售額和銷售面積同比增速均不斷放緩。商品住宅銷售面積同比增速從2月份的23.7%降至11月份的5.4%，同期銷售金額同比增速則從22.7%降至9.9%。

　　首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池認為，2017年全國各地樓市調控不斷升級，調控措施不斷加碼，目的就是要落實“房住不炒”的定位。她表示，未來各地還會出台一系列政策抑制投機投資性需求，讓住房回掃居住功能。

　　2017年11月，住建部在會同國土部、人民銀行的會議上明確表示，將進一步落實地方調控主體責任，堅持分類調控、因城因地施策，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性、穩定性，切實防範化解房地產風嶮，促進房地產市場平穩健康發展。

　　“房住不炒” 搆建長效機制

　　自2016年底中央經濟工作會議中首次提出以來，“房住不炒”成為貫穿2017年樓市政策制定的指導思想。十九大期間，大會多次重申“房住不炒”的定位，再次強調住房的居住屬性。

　　國家發改委房地產研究中心主任劉琳說，近年我國房地產市場調控存在順周期特征，長短期調控工具混用擾亂了市場預期，雖然在保增長中起到了關鍵作用，但間接助推了房價上漲，炒房風氣蔓延。中央明確“房住不炒”的基本思路，是推動住房制度改革指導思想，也是完善房地產市場調控的依据。

　　十九大報告指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　鏈家研究院院長楊現領認為，“住”和“炒”,http://www.taro.ewsearch.com.tw/news-d611d637-e1ba-cd09-e040-14b0af4d41bd.html，不能把它們割裂開來，只有解決“住”的問題，才能夠解決“炒”的問題。他認為，我國房地產市場“購”和“租”的比例嚴重失調，通過租房解決居住的比例偏低，大城市供應嚴重不足的情況下，通過買房居住推高了房價。

　　楊現領舉例說，2017年我國房地產交易市場的規模大概在17萬億~18萬億元，但租賃市場卻只有1.2萬億元左右，而在美國等較為成熟的市場，租賃市場佔交易市場的規模約一半。

　　歐陽捷也認為，消除炒房是為了防止資本脫實向虛、推高資產泡沫，引導人民保持勤勞緻富的優良傳統，並非要消除住房的投資本質。“沒有投資住房，就沒有租賃住房，就不能實現租購並舉。”

　　2017年，多地把加快建立租購並舉的住房制度作為落實“房住不炒”、完善房地產長效機制的著力點，各地各部門紛紛出招，租賃市場迎來前所未有的變革。据不完全統計，全國發布租賃新政策的城市已超50個。

　　7月中旬，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出台，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。“租購同權”首次出現在我國地方政府的正式文件中。隨後，無錫、鄭州、濟南、北京等地也先後推出為租房者擴權的相關政策。8月以來，杭州、廣州、成都、武漢、北京等城市住建部門先後推出住房租賃監管服務平台，意在讓租房更規範。

　　為支持租購並舉的住房制度，北京、上海等地正試點推出多宗“只租不售”的地塊，這些地塊所建房源全部用於出租。以上海為例，“十三五”期間上海將新增供應各類住房170萬套，其中租賃住房多達70萬套。上海在密集掛牌並出讓多宗純租賃用地基礎上，另有多宗商辦用地改為租賃住房用地。

　　租購並舉之外，共有產權住房也在2017年進入了人們視線，成為房地產長效機制的有效供給。在共有產權房下，政府和產權人各持一定的產權比例，但使用權屬於購房人，這樣購房人就可以用更低的成本實現住有所居。

　　据住建部信息顯示，北京市出台了《共有產權住房管理暫行辦法》，明確了未來五年供應25萬套共有產權住房的目標，著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。上海市截至2016年底已供應共有產權保障住房8.9萬套，著力改善城鎮中低收入住房困難家庭居住條件，並明確了下一步發展目標。

　　在受訪的多位行業人士看來，中央經濟工作會議將防控金融風嶮放在攻堅戰首位，金融環境仍會偏緊，同時房地產調控政策保持連續性和穩定性，2018年房地產市場從緊基調不變,國揮建設。

　　“多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度將逐漸浮出水面。”歐陽捷表示。

進入【新浪財經股吧】討論